Звідки ми отримали середні ціни?

Оцінка зроблена по результатах реальних операцій орендування приміщень (договорів), які здійснила компанія за період з 1-го січня 2018р. по кінець березня 2018р.

  • Приміщення (фонд - житло та нежитло)

 магазини, офіси, представництва, аптеки, студії, перукарні  
 
Район Львова: Мінім. ціна Максим. ціна НЕфасадний вхід Фасадний вхід  
  Ціни вказані в гривнях за квадратний метр
Галицький, центр
200 2600 200-500 500-2600  
Галицький, ближній центр 200 1000 200-500 300-1000  
Личаківський 100 600 100-360 250-600  
Залізничний 100 1300 100-280 250-1300  
Шевченківський 200 800 200-300 200-800  
Франківський 180 1300 180-350 200-1300  
Сихівський 100 900 100-400 250-900  
Окраїни міста 60 300 60-150 100-300  
Високий попит-мало пропозиції:

при пошуку площі до 35 кв.м. та  в ціновому діапазоні до 8000 грн. за місяць оренди

  • Інші приміщення

 склади  

 
Район Львова: Склади        
  Ціни вказані в гривнях за квадратний метр
Галицький, центр
---        
Галицький, ближній центр 70-100        
Личаківський 50-100        
Залізничний 50-120        
Шевченківський 45-120        
Франківський 60-110        
Сихівський 45-90        
Окраїни міста 35-65        
Високий попит-мало пропозиції:

приміщення з рампою та площею 100 м.кв. до 7000 грн.

 

        Фінансове питання, мабуть, турбує шукачів комерційної нерухомості в першу чергу – саме виходячи із ціни на приміщення робляться розрахунки рентабельності майбутнього бізнесу і взагалі доцільності інвестування та його провадження. Тож вище у таблиці наводимо актуальні ціни на різні типи нежитлових приміщень (магазини, офіси, представництва, аптеки, перукарні, склади) у місті Львів, сформовані експертами компанії «Дуоком» на основі реальних операцій на ринку оренди комерційних приміщень у 2018 році. 

        Велика кількість власників  нежитлових приміщень створює конкурентний ринок, який фактично і формує орендні ставки, тож про монополію тут мова не йде - мало хто наважується ставити ціни вище ринкових через ризик простою або втрати орендарів.

Від експерта ринку нерухомості

        Ми звернулись до  Ониська Олега Степановича – керівника відділу комерційної оренди нерухомості компанії «Дуоком» та поцікавились його думкою стосовно тенденцій у 2018 році на ринку оренди нежитлових приміщень: 

 

- Олег Степанович, що зараз відбувається з цінами на приміщення?
- У центральній частині міста ціна за метр квадратний вже декілька років є незмінною. Це зумовлено прив’язкою до долара США, курс котрого останнім часом є більш-менш стабільним. Щодо цін в спальних районах то вони можуть коливатись , все залежить від попиту, конкуренції, а на даний час попит перевищує пропозицію,  це за собою тягне коливання в цінах. Це стосується тих приміщень, що розташовані поряд із зупинками громадського транспорту, ринками, тобто із місцями з великою прохідністю. Стосовно ж офісних приміщень, то тут спостерігається тенденція вирівнювання середньої ціни по цілому Львову, щоправда, вона не стосується офісів класу "А" та офісів із розташуванням у промислових зонах.
- На що найчастіше звертають увагу при пошуку та виборі приміщення та які виникають проблеми? 
- Найчастіше серед основних критеріїв при пошуку є локація, відповідність ціни і місця розташування (якщо мова йде про приміщення з фасадним входом). Якщо говорити про офісні приміщення то увага звертається на локацію, стан приміщень, парковку, планування, поверховість, транспортне сполучення, заклади харчування або наявність кухні в великих офісних приміщеннях, ціни на комунальні платежі та експлуатаційні витрати, наявність охорони, графік роботи. Великою проблемою при пошуку офісних приміщень є відсутність парковки  або неможливість припаркувати велику кількість автомобілів, відповідність ціни та якості ремонту.

Попит на приміщення у Львові:

        За даними наших експертів станом на травень 2018 року найбільшим попитом користуються такі типи приміщень (в порядку спадання популярності):

  • Офіси з не фасадним входом (IT-компанії, представництва, юридичні компанії)
  • Магазини непродовольчої групи товарів (одяг, аксесуари, побутова техніка тощо)
  • Офіси з фасадним входом (тур фірми, рекрутингові компанії, представництва)
  • Магазини продуктової групи товарів (кондитерські, продуктові, алкоголь тощо)
  • Заклади харчування (кафе, бари, ресторани, паби)
  • Складські приміщення
  • Інші

        Для більшої наочності ми створили спрощену схему кількісного розподілу деяких основних типів приміщень по районам Львова: 

Схема розподілу нежитлових приміщень по районам Львова

        Як бачимо, для Галицького району є характерним щільне розташування закладів громадського харчування (кав’ярні, бари, ресторани, паби тощо), що зумовлено в першу чергу популярністю центральної частини міста як туристичної зони і, відповідно, високою прохідністю. Приблизно такий же розподіл у цьому районі мають і магазини непродовольчої групи. Цікаво, що кількість туристів  щороку зростає: за даними ЛКП «Центр розвитку туризму», у 2017 році наше місто відвідали 2,7 млн. осіб (у 2016р. було 2,6 млн.), і кожен за час перебування в середньому витратив 350 євро.

        Загалом приміщення для  стріт-рітейлу (від англ. street-retail – вулична торгівля), можна розділити на дві основні групи: елітні та спальні. З назв можна здогадатись, що перші  стосується  найбільш пожвавлених та популярних вулиць історичної частини міста, з дорогими ресторанами та кафе, бутіками, сувенірними крамницями, салонами краси і.т.д. Друга ж група – спальна – стосується приміщень, розміщених в спальних районах, де, як правило, пропонується товар більш низького цінового сегменту, проте й асортимент переважно ширший. Типово для житлових масивів, тут розміщуються супермаркети, продуктові магазини, перукарні, аптеки, відділення банків тощо.

        Офісні приміщення з не фасадним входом сконцентровані як у центральній частині міста, так і за її межами – часто це великі офісні центри, хоча зустрічаються і колишні житлові приміщення, переведені у нежитловий фонд. Зауважимо, що різниця між мінімальною та максимальною ціною на такі приміщення по Львову є меншою аніж між приміщеннями з фасадним входом (3,5 рази проти 8,6 рази), оскільки тут прохідність не відіграє першочергову роль. 

        Складські приміщення здебільшого сконцентровані у Залізничному, Личаківському та Сихівському районах, як це видно вище зі складеної нами схеми Висока вартість метра квадратного у центральному районі міста робить розміщення складів тут економічно не вигідним. 

Висновки

       Будучи містом обласного значення, адміністративним центром Львівської області, національно-культурним та освітньо-науковим осередком країни , найважливішим діловим центром Західної України, сьомим за кількістю населення містом країни (а це понад 700 тис.осіб), Львів приваблює багатьох бажаючих розпочати власну справу наявністю усіх необхідних для цього складових, у тому числі великим та конкурентним ринком оренди комерційної нерухомості.

       Не менш важлива складова – це  розвинена економіка. Так, у нашому місті працює понад 200 великих підприємств, більше 40 комерційних банків, 80 страхових організацій, 4 біржі, 7 десятків аудиторських фірм та ще майже 9 тисяч малих підприємств. Окремо відзначимо наявність більш ніж 200 IT-компаній – від малих до великих міжнародних.

        Статус культурної та туристичної столиці України наше місто має не спроста – у Львові найбільша кількість пам’яток архітектури та значні туристичні потоки, які мають тенденцію щороку збільшуватись.

       Ці фактори разом з особливостями територіально-адміністративного розподілу формують своєрідний клімат у царині нерухомості Львова, особливості котрого ми детально розглянули у цій статті.

 


Статтю підготував Анатолій Гриньох,
керівник відділу реклами компанії "Дуоком"
Телефонуйте:
  • +38 098 498 44 14
  • +38 096 350 40 96
  • +38 098 498 44 14
    +38 096 350 40 96
Заходьте:
  • Львів вул. Вітовського, 5
  • Львів пл.Теодора 10,
  • Львів вул. Вітовського 5,
    Львів вул. Зелена 53,
    Львів вул. Замарстинівська 10