24.07.2017
Оренда нерухомості

Як офіційно здати квартиру в оренду

       Рішення здати своє житло в найм у наш час люди приймають досить часто, адже орендна плата може стати непоганим джерелом доходу.

       Тож, розглянувши усі «за» та «проти» ви таки вирішили почати підготовку своєї квартири (чи будинку), щоб передати її на вигідних умовах у користування орендарям.

       Слідуючи логічному порядку речей, припустимо, що орендарів ви вже знайшли, цілком їм довіряєте та й вони у свою чергу в захваті від вашої доволі таки недешевої та сучасної квартири і готові поселитись у неї хоч зараз, а ви, як власник, вже подумки підраховуєте отримані з оренди кошти. Проте не варто так поспішати і перш, ніж нові жильці заїдуть, обом сторонам варто узгодити можливі спірні моменти і однозначно визначитись із тим хто, до прикладу, ремонтуватиме систему опалення, якщо вона раптом вийде із ладу (що особливо актуально зимою), яка сторона буде робити поточний ремонт у помешканні, чи можна здавати квартиру в суборенду і.т.д. Зазвичай,  звісно ж, обидві сторони – як власник житла так і наймач – зацікавлені у тому щоб по завершенні терміну проживання не було один до одного претензій.  Непорозуміння, тим не менше, час від часу трапляються і щоб чітко формалізувати права та зобов’язання обох сторін  (орендодавця та наймача) у «нештатних» ситуаціях, існує договір оренди житла.

Договір оренди квартири 

       Усна домовленість, як варіант регулювання відносин між орендодавцем та орендарем, не завжди є дієвою  і не гарантує захисту прав сторін, оскільки не має юридичної сили. Справді, складно буде щось заперечити і довести коли, до прикладу, наймодавець без попередження підніме орендну плату чи захоче виселити орендарів, або ж наймач підселить до себе ще декількох осіб. Погодьтесь, якщо усіх цих моментів не було обговорено наперед та не записано у договір оренди квартири, то визначити хто тут правий а хто ні буде вкрай важко і суперечки на цю тему можуть затягнутись на довго.

       Тому підписання договору найму квартири, який, на відміну від усної домовленості, регулюється законодавчо та має юридичну силу, є кращим рішенням. Він може допомогти захистити ваші права та інтереси в суді , навіть якщо не був повірений у нотаріуса. Достатньо лише, щоб договір був правильно складений.

Договір найму квартири  - це документ, необхідний щоб чітко та однозначно визначити права та обов’язки обох його сторін та порядок врегулювання спірних ситуацій на період здачі помешкання в оренду.

Основні його положення, що регулюють правовідносини сторін можна знайти у Цивільному кодексі України (глава 59, статті 810-826).  
Нижче наводимо деякі з них:

Ключові положення Цивільного кодексу України щодо найму житла

 

  • За договором найму житла наймодавець (власник) передає другій стороні (наймачеві) своє житло для проживання у ньому на певний строк та за певну суму.
  • Договір оренди житла укладається у письмовій формі.
  • Предметом договору оренди житла може бути помешкання (також частина будинку чи квартири), що є придатним до житла.
  • Розмір  плати  за  користування  житлом  встановлюється  у договорі оренди.
  • Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
  • Правонаступництво при зміни власника: у разі зміни власника житла, що було передано у найм, на нового власника покладаються права та обов’язки наймодавця.

Також перелічимо частину обов'язків наймача житла, згідно яких він повинен:

  • Використовувати житло виключно за призначенням, тобто для проживання у ньому.
  • Підтримувати дане йому житло в належному стані.
  • У разі необхідності перепланування, попередньо отримати на це дозвіл наймодавця.
  • Своєчасно вносити орендну плату за житло.
  • Самостійно та вчасно вносити плату за комунальні послуги.

       Далі у документі описується порядок ремонту житла, переважні права наймача, умови договору піднайму (суборенди),  порядок поселення тимчасових мешканців та багато інших важливий для сторін моментів.

Як законно здавати нерухомість: податок на оренду квартири

       Не варто забувати  , що орендна плата, отримана власником від здачі свого житла в оренду по  закону вважається доходом фізичної особи і оподатковується.  Згідно статті 170.1.5 розділу IV Податкового кодексу України, особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету є орендодавець, котрий зобов’язаний це зробити  в строки, встановлені Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду. Тобто податок сплачується 4 рази на рік, по завершенні чергового кварталу.  Ставка оподаткування становить 15%-20%, залежно від розміру орендної плати за місяць.  Сплата податку на оренду квартири підтверджує законність та офіційність відносин між сторонами у договорі оренди.


       Важливо, що при нотаріальному посвідченні договору найму нотаріус виступає податковим агентом і самостійно, у день завірення договору,  направляє інформацію про факт здачі в оренду до податкових органів.

Укладання договору оренди: що треба знати щоб правильно укласти угоду

       Перш, ніж приступити до складання договору та його підписання, вам, як власнику,  треба бути готовим  надати деяку інформацію майбутньому орендарю, а саме:

  • Чи  не є квартира предметом спору в суді. Якщо  право власності оскаржується іншою особою, це може стати проблемою.
  • Чи ви є власником цього житла? Необхідно надати документи, що підтверджують право власності на квартиру.
  • Чи не перебуває квартира у спільній власності декількох осіб. Якщо так, то для передачі в оренду  необхідні письмові дозволи усіх власників.
  • Чи не укладалися  вами інші договори оренди з іншими наймачами на цей же період?
  • Чи не перебуває квартира в іпотеці або під арештом. Згідно закону, оренда такого житла можлива лише з дозволу іпотекодержателя.

       Якщо із цим все гаразд, можна приступати до фактичного укладання договору оренди.  Як і зазначалось вище, він не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (хоча зайвим це не буде) і достатньо лише підписів власника та орендаря. Істотною умовою для укладання договору найму житла є наявність: предмету договору (житла, із зазначення точної адреси його знаходження), зазначення вартості користування та переліку осіб, що проживатимуть (тільки якщо договір укладено на 1 рік та більше, тобто на довгий термін).  Він вважається укладеним, якщо сторони дійшли згоди по усіх його пунктах.

Важливі пункти договору найму – на що слід звернути увагу

 

       Як бачимо, у Цивільному кодексі вказані лише базові регулюючі положення. Їх, до речі, за необхідності, можна перевизначити у договорі відповідно до потреб сторін. Так, власник може взяти обов’язок виконувати поточний ремонт в квартирі на себе, а орендар здавати орендоване ним житло в суборенду без попереднього погодження наймодавця тощо.   

       Дуже важливим і актуальним є питання підняття цін на квартиру і вірний порядок інформування наймачів про намір власника це зробити – варто чітко це узгодити у договорі. Законом не допускається одностороннє підняття орендної плати, хіба що така можливість була прописана у договорі.

       Такі важливі моменти, як порядок та форма оплати, стан квартири (також меблів і побутової техніки, що надаються у користування) на момент укладання договору,  відповідальність за пошкоджене чи втрачене майно та порядок відшкодування збитків, порядок та підстави дострокового розривання договору чи його пролонгація, поселення третіх осіб, право на реєстрацію за місцем проживання, можливість проведення перепланування в помешканні  – повинні бути детально описані та погоджені обома сторонами.  Не менш важливо узгодити з орендарем час та періодичність візиту власника житла та правила користування ключами. Не пошкодуйте часу, щоб ретельно усе продумати та грамотно задокументувати. Гарною ідеєю буде зафіксувати стан житла на фото перед заселенням орендарів та додати їх у договір.

       Пам’ятайте, що правильно укладений договір найму  – це надійний гарант дотримання прав власника та наймача, який може убезпечити вас від небажаних проблем та зекономити час!

 

Статтю підготував Анатолій Гриньох,
керівник відділу реклами компанії "Дуоком"