Купівля квартири - процес покупки та що треба знати при купівлі

Скільки ситуацій - стільки питань, особливо, якщо Ви збираєтеся купити житло на вторинному ринку безпечно та дешевше... 

Щоб правильно купити квартиру варто знати на що звернути увагу:

Де дізнатися ціни на вторинну нерухомість?

• Опитуючи знайомих, які можливо купили квартиру раніше, враховуйте, що ціни можуть мінятися кожного місяця.
• Дізнатися про ціни можна "на око" по інтернет-порталах фото-оголошень (врахуйте що картина буде достатньо необ’єктивною, адже там виставлені - стартові ціни, можуть сильно відрізнятися від реальних).
• Більш точні ціни можна отримати в агентстві нерухомості або на сайтах агенцій чи на інших аналітичних сайтах.

Які ризики при купівлі квартири без допомоги посередників? 

На що звернути увагу, щоб уникнути ризиків, при купівлі без агентства:

• Найпоширеніші та найсуттєвіші ризики, які можуть спіткати Вас на ринку нерухомості:визнання договору купівлі нерухомості недійсним, зареєстровані особи в квартирі, яких неможливо виселити,пред'явлення претензій третіх осіб і задоволення їх вимог за рахунок придбаного житла,проблеми із завдатком (попереднім авансовим платежем).

Перевірка історії квартири - необхідна для Вашої безпеки.

• Приміром, нинішній власник придбав її у визнаного недієздатним громадянина. Добросовісний набувач (той, хто купує квартиру, дотримуючись усіх вимог закону і не знаючи, що є обставини, що перешкоджають угоді) може розраховувати на деяку компенсацію від держави, але практика її отримання не відпрацьована, а сума все одно буде в кілька разів менше ціни придбаної квартири. Необхідні документи: потрібно перевірити правовстановлюючі документи на квартиру (в пошуках можливих обтяжень і для вивчення умов придбання квартири її нинішнім власником); виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним; відомості про зареєстрованих в квартирі громадян; наявність рішень опікунських рад; дієздатність учасників попередніх угод з квартирою; історію попередніх угод, особливо якщо квартира продавалася кілька разів за короткий проміжок часу. 

Адекватність на угоді купівлі-продажу в нотаріуса.

• Так - це також один з ризиків в процесі покупки квартири, адже більшість як покупців так і продавців на угоді купівлі-продажу хвилюються та переживають, добавляючи у процес оформлення покупки емоції. В емоціях люди часто забувають про важливі моменти і не можуть сконцентруватися на питаннях які можуть мати вирішальні наслідки. Часто до нотаріуса беруть друзів, родичів, малокомпетентних спеціалістів (без практики переоформлень купівлі-продажу нерухомості), які часом ускладнюють процес, актентують увагу на маловажливих моментах замість важливих.

З чого почати процес купівлі квартири? 

• Якщо Ви купуєте квартиру без посередників - для початку варто оприділитися з районами. Ви можете нарешті реалізувати свою мрію і придбати квартиру у районі, де Ви провели все своє життя або позбутися спогадів і розпочати життя у новому місці. Промоніторте цінову політику нерухомості у бажаному районі і зіставте з сімейним бюджетом. Врахуйте те що, зазвичай чим ближче до центру міста тим житло обійдеться дорожче. Віддалені від центру райони - дешевше. І звісно дуже віддалені райони - там Ви знайдете найдешевші пропозиції. Якщо Ви розглядаєте нерухомість як інвестицію - також важливо оприділитися вкладення коштів у який саме район (райони) стане найбільш прибутковим.

Оголошення про продаж квартир: інформація, яку так старанно приховують власники та посередники:

"Посередників прохання не турбувати"  

• - це ще не означає що це власник. Часто посередники (а саме на них Ви у 90% потраплятимете при обдзвонах оголошень) можуть писати такий текст, пояснюючи це тим щоб не дзвонили інші посередники.

"Власник"

• Підпис під оголошенням "я власник" ще не означає що там немає посередників. Часто власники, які бажають працювати зі своїм знайомим ріелтором закладають його комісійні у ціну квартири. Тому квартира обходиться дорожче. А покупець оплачує "приховані" комісійні, але не отримує натомість жодних послуг. Всі послуги отримує власник, якого супроводжує ріелтор-невидимка.

“У хорошому стані”.

• Слова “у хорошому стані” кожний господар квартири розуміє по-своєму. Бажано уточнювати, оскільки багато хто називає цими словами будь-яку квартиру, в якій ще не звалилися стіни.

"Можливий торг".

• Зустрівши слова “можливий торг” починайте торгуватися відразу по телефону. Як правило, люди розраховують, що, коли Ви приїдете і подивитеся, Вам буде шкода витраченого часу, і Ви підете на поступки. А по телефону відразу стає ясно, наскільки Ви можете знизити ціну.

Як заощадити та купити квартиру дешево?

Торг - торгуйтеся щоб купити житло дешевше.

• У більшості оголошень є текстова інформація «торг». Це сигнал про те, що господарі самі розуміють, що виставлена ціна за квадратні метри - велика. У такому випадку, торгуватися просто необхідно. Не варто пропускати повз оголошення і без цих «заповітних» слів. Торг зазвичай можливий завжди. Як Ви скористаєтеся з цього і на скільки зможете змінити ціну - залежить від Ваших навиків та наполегливості. 

Меньша площа - менша ціна квартири.

• Золоте правило для того щоб вкластися у потрібний запланований бюджет.

Щоб купити житло недорого врахуйте, що квартири без ліфта вище 4-го поверху 

• Продаються такі квартири важче, тому дешевше коштують.

Квартири у панельних будинках коштують дешевше.

• Також проект будинку має також значення при ціноутворенні.

У кожному великому місті є свої елітні райони та економ-райони.

• У дешевших районах більше дешевших пропозицій.

Не ставте дуже жорстких рамок вимог, якщо потрібно купити квартиру недорого.

• Не ставте жорстких рамок вимог, якщо маєте у своєму розпорядженні невелику суму. Відсіюючи багато оголошень з ходу Ви ризикуєте затягнути пошуки на дуже довго.

Знайшли квартиру - що далі? Підписуємо договір авансу (завдаток)

• Зі сторони власника - аванс потрібен для того щоб привести в порядок та підготувати документи, підготувати оцінку, відмовити всім попереднім потенційним покупцям, які вже бачили нерухомість або відмінити всі огляди на ближчі дні.
• Якщо Ви  знайшли саме ту квартиру, яка стане Вашим майбутнім майном, для підтвердження серйозності намірів досить буває суми близько 500-1500 у.о., яка вноситься як завдаток. У деяких випадках вноситься аванс, і суми тут фігурують більш суттєві – від 3000 у.о. і вище, зазвичай – близько 5% вартості квартири. До укладення угоди сторони повинні узгодити всі моменти майбутнього договору купівлі-продажу. Теоретично саму угоду завдатку можна закрити протягом дня, підписавши основний договір купівлі-продажу. Далі найголовніше – подача пакету документів для реєстрації переходу права власності. 

Купуючи квартиру треба знати як не попастися на афери. Популярна шахрайська схема виманити з Вас кошти:

• Так звані "інформаційні агентства": Вам запропонували підібрати декілька адрес та попросили оплатити наперед певну суму, нехай навіть незначну. За адресами нікого не виявиться, квартири там ніхто не продає, а грошей Ви назад не одержите (адже в договорі про повернення нічого не сказано). Це найпопулярніший шахрайський метод виманити з Вас кошти.

Хто що оплачує на угоді купівлі-продажу: за що платить покупець а за що власник?

• Зверніть увагу на те що зазвичай це питання між покупцем та продавцем обговорюється шляхом переговорів на попередній угоді авансового платежу (на договорі завдатку).

Про знайомство з власником квартири (нерухомості):

• Приїхавши дивитися квартиру, Вам, як правило, доведеться завести діалог з власником. Памятайте, що Ви збираєтеся купити квартиру, а не завести друзів і однодумців. Якщо саме цю квартиру Ви будете купувати - врахуйте, що у Вас буде достатньо нагод для того щоб перевірити Ваші здібності ведення переговорів, вміння домовлятися та відстоювати своє, іти на компроміси або займати принципові позиції.

Не відтягуйте час з визначенням

• Якщо квартира продається дешевше ринкової ціни і вона Вас влаштувала, не відтягуйте своє рішення. Продемонструвавши сумніви і пообіцявши подумати і подзвонити, Ви ризикуєте почути, що квартира продана.