Откуда мы получили средние цены?

Оценка сделана по результатам реальных сделок аренды помещений (договоров), которые компания осуществила за период 1-го января 2018 г. по конец марта 2018 г.

• Помещение (фонд - жилые и нежилые)

магазины, офисы, представительства, аптеки, студии, парикмахерские  

• Другие помещения

​ склады  

        Финансовый вопрос, пожалуй, беспокоит искателей коммерческой недвижимости в первую очередь - именно исходя из цены на помещения делаются расчеты рентабельности будущего бизнеса и вообще целесообразности инвестирования и его производства. Поэтому выше в таблице приводим актуальные цены на различные типы нежилых помещений (магазины, офисы, представительства, аптеки, парикмахерские, склады) в городе Львов, сформированы экспертами компании «Дуоком» на основе реальных сделок на рынке аренды коммерческих помещений в 2018 году. 

        Большое количество владельцев нежилых помещений создает конкурентный рынок, который фактически и формирует арендные ставки, поэтому о монополии здесь речь не идет - мало кто решается ставить цены выше рыночных в связи с риском простоя или потери арендаторов.

От эксперта рынка недвижимости

        Мы обратились к Онисько Олегу Степановичу - руководителю отдела коммерческой аренды недвижимости компании «Дуоком» и поинтересовались его мнением относительно тенденций в 2018 году на рынке аренды нежилых помещений:

- Олег Степанович, что сейчас происходит с ценами на помещения?
- В центральной части города цена за метр квадратный уже несколько лет является неизменной. Это обусловлено привязкой к доллару США, курс которого в последнее время более-менее стабильен. Что касается цен в спальных районах, то они могут колебаться, все зависит от спроса, конкуренции, а в настоящее время спрос превышает предложение, что  влечет за собой  колебания в ценах. Это касается тех помещений, которые расположены рядом с остановками общественного транспорта, рынками, то есть в местах с большой проходимостью. Что касается офисных помещений, то здесь наблюдается тенденция выравнивания средней цены по всему Львову, правда, она не касается офисов класса "А" и офисов с расположением в промышленных зонах.
- На что чаще всего обращают внимание при поиске и выборе помещения и какие могут возникнуть проблемы? 
- Чаще всего среди основных критериев при поиске является локация, соответствие цены и места расположения (если речь идет о помещении с фасадным входом). Если говорить об офисных помещениях то внимание обращается на локацию, состояние помещений, парковку, планирование, этажность, транспортное сообщение, наличие общепита или  кухни в больших офисных помещениях, цены на коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, наличие охраны, график работы. Большой проблемою при поиске офисных помещений является отсутствие парковки или невозможность припарковать  большое количество автомобилей, соответствие цены и качества ремонта.

Спрос на помещения во Львове:

        По данным наших экспертов по состоянию на май 2018 наибольшим спросом пользуются следующие типы помещений (в порядке убывания популярности):

• Офисы с не фасадным входом (IT-компании, представительства, юридические компании)
• Магазины непродовольственной группы товаров (одежда, аксессуары, бытовая техника и т.п.)
• Офисы с фасадным входом (турфирмы, рекрутинговые компании, представительства)
• Магазины продуктовой группы товаров (кондитерские, продуктовые, алкоголь и т.д.)
• Общепиты (кафе, бары, рестораны, пабы)
• Складские помещения
• Другие

        Для большей наглядности мы создали упрощенную схему количественного распределения некоторых основных типов помещений по районам Львова:

        Как видим, для Галицкого района характерно плотное расположение заведений общественного питания (кафе, бары, рестораны, пабы и т.п.), что обусловлено в первую очередь популярностью центральной части города как туристической зоны и, соответственно, высокой проходимостью. Примерно такое же распределение в этом районе имеют и магазины непродовольственной группы. Интересно, что количество туристов ежегодно растет: по данным ЛКП «Центр развития туризма», в 2017 году наш город посетили 2,7 млн. человек (в 2016. Было 2,6 млн.), и каждый за время пребывания в среднем потратил 350 евро.

        В общем помещение для стрит-ритейла (от англ. Street-retail - уличная торговля), можно разделить на две основные группы: элитную и спальную. Из названий можно догадаться, что первая касается самых оживленных и популярный улиц исторической части города, с дорогими ресторанами и кафе, бутиками, сувенирными лавками, салонами красоты и.т.д. Вторая группа - спальная - касается помещений, расположенных в спальных районах, где, как правило, предлагается товар более низкого ценового сегмента, однако и ассортимент преимущественно шире. Типично для жилых массивов, здесь размещаются супермаркеты, продуктовые магазины, парикмахерские, аптеки, отделения банков и тому подобное.

        Офисные помещения с не фасадным входом сконцентрированы как в центральной части города, так и за ее пределами - часто это большие офисные центры, хотя встречаются и бывшие жилые помещения, переведенные в нежилой фонд. Заметим, что разница между минимальной и максимальной ценой на такие помещения по Львову меньше чем между помещениями с фасадным входом (3,5 раза против 8,6 раза), поскольку здесь проходимость не играется первостепенную роль.

        Складские помещения в основном сконцентрированы в Железнодорожном, Лычаковском и Сиховском районах, как это видно выше по составленной нами схеме. Высокая стоимость метра квадратного в центральном районе города делает размещение складов здесь экономически не выгодным.

Заключение

      Будучи городом областного значения, административным центром Львовской области, национально-культурным и образовательно-научным центром страны, важнейшим деловым центром Западной Украины, седьмым по численности населения городом страны (а это более 700 тыс.чел), Львов привлекает многих желающих начать собственное дело наличием всех необходимых для этого составляющих, в том числе большим и конкурентным рынком аренды коммерческой недвижимости.

       Не менее важная составляющая - это развитая экономика. Так, в нашем городе работает более 200 крупных предприятий, более 40 коммерческих банков, 80 страховых организаций, 4 биржи, 7 десятков аудиторской фирмы и еще почти 9000 малых предприятий. Отдельно отметим наличие более 200 IT-компаний - от малых до крупных международных.

        Статус культурной и туристической столицы Украины наш  город имеет не спроста - во Львове наибольшее количество памятников архитектуры и значительные туристические потоки, которые имеют тенденцию ежегодно увеличиваться.

       Эти факторы вместе с особенностями территориально-административного деления формируют своеобразный климат в области недвижимости Львова, особенности которого мы подробно рассмотрели в этой статье.

Статью подготовил Анатолий Гринёх,
руководитель отдела рекламы компании "Дуоком"