Погодьтесь, що за нинішнього рівня купівельної спроможності у нашій державі далеко не кожен може дозволити собі придбати житло одразу, сплативши усю суму, навіть якщо мова йде про купівлю житла економ-класу. Частина  громадян вирішує житлове питання беручи квартиру чи будинок в оренду, що теж недешево, крім того завжди є ризик виникнення непорозумінь із власником. Ті ж, хто все-таки хочуть купити  власне житло вже і зараз, але не мають при собі повної суми, як правило, звертаються до кредитних установ – банків.

Іпотека на квартиру, житло, нерухомість

        Саме на такий випадок українським законодавством передбачена іпотека або іпотечний кредит. Цей термін з’явився в Україні не так вже і давно, у порівнянні  із західними країнами –  Закон України про іпотеку  набув чинності у 2004 році. 

        Якщо коротко, то іпотека (в перекладі з грец. застава) – це різновид довготривалого кредитування, де права кредитора (банку) забезпечені нерухомим майном. При цьому не обов’язково вже мати власну нерухомість для застави – гарантом виконання зобов’язання перед кредитором може виступати житло, на яке власне і беруться кошти. На відміну від поширеної думки, іпотечний кредит може видаватись не тільки для купівлі нерухомості, а і для інших цілей: розвитку власного бізнесу, проведення ремонту житла тощо. Але тут ми розглянемо іпотечний кредит саме у контексті  отримання коштів на квартиру.

        Очевидною перевагою іпотечного кредиту є можливість отримати власне житло вже сьогодні, без необхідності збирати гроші довгі роки, а погашення відбувається щомісяця, що спрощує планування бюджету. В нинішніх реаліях банки переважно не видають кредити на житло терміном більше ніж на 20 років, що якраз приблизно відповідає періоду зміни одного покоління. При цьому майже усі банки надають можливість сплатити кредит достроково (виконати зобов’язання перед кредитором).

КУПИТИ КВАРТИРУ У ЛЬВОВІ

Що потрібно знати про іпотечний кредит

        Звичайно, можливість отримати житло одразу – це великий плюс.  Але попри свою, на перший погляд, простоту, іпотечні кредити мають деякі нюанси. Серед них додаткові витрати, а саме:

• Разова комісія за надання кредиту  (в середньому це 1,5% від суми кредиту)
• Річна відсоткова ставка (~17-20%)
• Витрати на страхування іпотеки та життя позичальника
• Оплата послуг нотаріуса
• Витрати на експертну оцінку нерухомості
• Деякі банки беруть штраф за дострокове погашення кредиту

        Тому при розрахунку свого бюджету варто заздалегідь порахувати можливі додаткові витрати.

        Не варто також забувати, що банки встановлюють серйозні вимоги до позичальника і прискіпливо перевірятимуть вашу кредитну історію та платоспроможність, разом із цим знадобиться підготувати доволі солідний пакет документів, в тому числі стандартний набір для будь-який фінансових установ:

• Паспорт
• Ідентифікаційний код
• Довідка про доходи з місця роботи
• Свідоцтво про шлюб або про розлучення
• Згода чоловіка/дружини

        Залежно від конкретного банку, можуть різнитись розміри річних ставок (також залежно від  типу ринку нерухомості: первинний чи вторинний), мінімальні розміри першого внеску, програми лояльності тощо. Загалом таких комбінацій може бути десятки, але  спільною рисою для усіх іпотечних кредитів є значна кінцева переплата, що може становити 100-200% від отриманих в кредит коштів. 

        Звідки ж беруться такі суми? Давайте розглянемо це на прикладі класичної схеми, що дійсна для будь-якого банку України: нехай ми хочемо купити житло вартістю 2 000 000 грн., перший внесок при цьому 25% (500 000 грн.) вже сплачено, річна ставка рівна 17.9%., пропонований банком щомісячний внесок становить 23300 грн. Відповідно за 1 рік необхідно сплатити лише відсотків на суму 268 500 грн. (це 17.9% від суми 1 500 000 грн.), в той час як загальна сума  щомісячних внесків за рік становитиме 279 600 грн. Звідси виходить, що фактично ми  за перший рік оплачуємо лише 11 100 грн. тіла кредиту, а решта – це відсотки. Звісно, по мірі оплати залишкова сума кредиту буде зменшуватись а разом з нею і відсотки, тож з роками тіло кредиту погашатиметься все більше а відсотки ставатимуть менші, оскільки щомісячна ставка є фіксованою.

       Логічно, що за такої схеми вигідно погашати іпотеку чим швидше, мінімізуючи цим загальну суму переплат (звісно, якщо банк дозволяє дострокове погашення). Чим довший період оплати – тим більшою вийде загальна сума переплати.

        Ще одним плюсом кредиту на житло є перевірка перед купівлею банком об’єкту нерухомості на «юридичну чистоту» - кредитор рівно як і ви зацікавлений у тому, щоб підписання угоди пройшло без проблем.

Думки експертів нерухомості

        Ми вирішили поцікавитись думкою експертів ринку нерухомості Львова, якою ж є ситуація з іпотечним кредитуванням та на що слід звернути увагу, щоб уникнути труднощів при отриманні кредиту на житло. 
Онуфрієнко Микола Петрович – керівник відділу купівлі-продажу нерухомості компанії "Дуоком":

      «Станом на сьогодні іпотечне кредитування почало знову набирати обертів на ринку  нерухомості Львова. Ще рік-два назад у людей було мало можливостей отримати кошти в кредит  під заставу нерухомого майна (іпотека). Пояснення цього - несприятлива економічна ситуація на ринку банківських послуг та в країні в цілому.  За неофіційними даними минулого року, орієнтовно 7-9 % покупців купували житло на вторинному ринку беручи при цьому кредит в банку. Основна складність при отриманні кредиту в банку під заставу нерухомості - це наявність офіційних доходів, які можна підтвердити. Банки на сьогодні не беруть до уваги неофіційні доходи громадян, страхуючи себе від небажаних ризиків. Тому кожен, хто хоче отримати кредит під заставу нерухомості, окрім того, в першу чергу має мати офіційні документи, які підтверджують походження їх щомісячного доходу.»

Законодавче регулювання у сфері іпотечних кредитів

        Законодавство України про іпотеку  базується  на  Конституції  України і складається  з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України та закону України про іпотеку, про який ми вже згадували вище. У ньому дається таке визначення іпотеці: це вид  забезпечення виконання зобов'язання нерухомим  майном,  що залишається у володінні і  користуванні  іпотекодавця (позичальника),  згідно  з  яким  іпотеко держатель (кредитор)  має  право  в  разі невиконання  боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення  своїх  вимог  за  рахунок  предмета іпотеки переважно перед іншими  кредиторами цього боржника.

        Щоб вже після отримання іпотечного кредиту  не наштовхнутись на «підводні камені», варто заздалегідь і чим ретельніше ознайомитись із порядком регулювання відносин між іпотекодавцем та іпокодержателем та базовими положеннями Закону. Їх чимало, і вони залежить від багатьох змінних, в тому числі від типу нерухомості, що передається в іпотеку. До прикладу, варто звернути увагу на такі речі: 

• Важливо, що до  моменту погашення заборгованості позичальником на нерухоме майно встановлюється заборона на відчуження і будь-які інші угоди.
• Частими є випадки, коли житло знаходиться у спільній власності. У такому разі воно може бути передане в іпотеку лише за нотаріального засвідченою згодою усіх співвласників. Якщо ж частка в спільному майні виділена в натурі  із наявним правом власності на неї як на окремий об’єкт, то згода інших співвласників не потрібна. Іпотекодавець (позичальник) зобов’язаний до укладання іпотечного договору повідомити про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки включаючи ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов’язку відповідальність несе іпотекодавець.
• Хоча після укладання договору іпотеки нерухомість і залишається у володінні та користуванні власника, але такі дії як відчуження, передача в наступну іпотеку, передача предмета іпотеки в спільну діяльність, лізинг чи оренда можливі лише за згоди кредитора. Зверніть увагу, що іпотекодавець має право заповідати передане в іпотеку нерухоме майно, а правочин,  який це право обмежує, не є дійсним. У  обов’язки позичальника входить проведення поточного ремонту та збереження нерухомості у належному стані (якщо інше не передбачене договором) за власний кошт.
• Не менш важливим є питання виселення мешканців із житла, що знаходиться під заставою. Звернення стягнення на передане в  іпотеку житло є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей у тому випадку, якщо: 
  • договір оренди був укладений до моменту укладання іпотечного договору і про цей договір було поінформовано кредитора або якщо такий договір був укладений у встановленому законом порядку;
  • договір оренди був укладений після укладання іпотечного договору, але за згодою кредитора (іпотекодержателя). 

До речі, теми оренди житла та іпотеки ми частково торкались у попередній нашій статті: Податок з оренди квартири, офіційний договір оренди та законна здача житла 

Іпотечний договір та його оформлення

        Договір іпотеки слід оформляти юридично грамотно, чітко та однозначно оговорюючи права та обов’язки  сторін в різних ситуаціях – це зменшить ризик виникнення непорозумінь та може зекономити ваш час у майбутньому. Так, якщо необхідно буде внести зміни чи доповнення до іпотечного договору, їх необхідно нотаріально посвідчити, а за вже виданої заставної знадобиться її анулювання та повторна видача у встановленому законом порядку.

        Договір укладається між іпотекодавцем (позичальником) та іпотекодержателем (кредитором) у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Нижче наведемо істотні умови, які повинен містити договір іпотечного кредиту. У разі відсутності хоча бо однієї з них, він  може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

1. Для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб: найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців. Для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб: прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та ІІН у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків. 
2. Зміст та розмір основного зобов’язання, строки та порядок його виконання.
3. Опис нерухомості, що передається і іпотеку, що є достатнім для його ідентифікації, реєстраційні дані (якщо це земельна ділянка – то її цільове призначення).
4. Посилання на видачу заставної (заставна – це іпотечний цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням) чи її відсутність. 

       У іпотечному договорі можуть також міститись й інші положення, зокрема визначення вартості об’єкту що передається в заставу, посилання на документ, що підтверджує право власності позичальника на  нерухомість, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. До речі, якщо повернення кредиту забезпечується заставою нерухомості, для придбання якої і береться кредит, то договір купівлі-продажу та іпотечний договір можуть укладатись одночасно.

Підсумок

        У наші дні практично кожен банк серед пакету послуг має кредити на житло (іпотеку) із самими різноманітними умовами, що напряму свідчить про поширеність цього виду застави у нашій державі і її дієвість та зручність як інструмент для миттєвого отримання коштів на придбання житла.

Статтю підготував Анатолій Гриньох,
керівник відділу реклами компанії "Дуоком"