Согласитесь, что при нынешнем уровне покупательной способности в нашем государстве далеко не каждый может позволить себе приобрести жилье сразу, заплатив всю сумму, даже если речь идет о покупке жилья эконом-класса. Часть граждан решает жилищный вопрос беря квартиру или дом в аренду, что тоже недешево, кроме того всегда есть риск возникновения недоразумений с владельцем. Те же, кто все-таки хотят купить собственное жилье уже и сейчас, но не имеют при себе всей суммы, как правило, обращаются в кредитные учреждения - банки.

Ипотека на квартиру, жилье, недвижимость

        Именно на такой случай украинским законодательством предусмотрена ипотека или ипотечный кредит. Этот термин появился в Украине не так уж и давно, по сравнению с западными странами - Закон Украины об ипотеке вступил в силу в 2004 году. 

        Если коротко, то ипотека (в переводе с греч. Залог) - это разновидность долгосрочного кредитования, где права кредитора (банка) обеспечены недвижимым имуществом. При этом не обязательно уже иметь собственную недвижимость для залога - гарантом выполнения обязательства перед кредитором может выступать жилье, на которое собственно и берутся средства. В отличие от распространенного мнения, ипотечный кредит может выдаваться не только для покупки недвижимости, но и для других целей: развития собственного бизнеса, проведение ремонта жилья. Но здесь мы рассмотрим ипотечный кредит именно в контексте получения средств на квартиру.

        Очевидным преимуществом ипотечного кредита является возможность получить собственное жилье уже сегодня, без необходимости собирать деньги долгие годы, а погашение происходит ежемесячно, что упрощает планирование бюджета. В нынешних реалиях банки обычно не выдают кредиты на жилье сроком более чем на 20 лет, что как раз примерно соответствует периоду смены одного поколения. При этом почти все банки предоставляют возможность оплатить кредит досрочно (выполнить обязательства перед кредитором).

КУПИТЬ КВАРТИРУ ВO ЛЬВОВЕ

Что нужно знать об ипотечном кредите

        Конечно, возможность получить жилье сразу - это большой плюс. Но несмотря на свою, на первый взгляд, простоту, ипотечные кредиты имеют некоторые нюансы. Среди них дополнительные расходы, а именно:

• Разовая комиссия за предоставление кредита (в среднем это 1,5% от суммы кредита)
• Годовая процентная ставка (~ 17-20%)
• Расходы на страхование ипотеки и жизни заемщика
• Оплата услуг нотариуса
• Расходы на экспертную оценку недвижимости
• Некоторые банки берут штраф за досрочное погашение кредита

        Поэтому при расчете своего бюджета стоит заранее посчитать возможные дополнительные расходы.

        Не стоит также забывать, что банки устанавливают серьезные требования к заемщику и будут тщательно проверять вашу кредитную историю и платежеспособность, вместе с этим понадобится подготовить довольно солидный пакет документов, в том числе стандартный набор для любых финансовых учреждений:

• Паспорт
• Идентификационный код
• Справка о доходах с места работы
• Свидетельство о браке или о разводе
• Согласие супруга / супруги

        В зависимости от конкретного банка, могут отличаться размеры годовых ставок (также в зависимости от типа рынка недвижимости: первичный или вторичный), минимальные размеры первого взноса, программы лояльности и тому подобное. Всего таких комбинаций может быть десятки, но общей чертой для всех ипотечных кредитов является значительная конечная переплата, которая может составлять 100-200% от полученных в кредит средств. 

        Откуда же берутся такие суммы? Давайте рассмотрим это на примере классической схемы, которая действенная для любого банка Украины: пусть мы хотим купить жилье стоимостью 2000000 грн., Первый взнос при этом 25% (500 000 грн.) уже уплачено, годовая ставка равна 17.9%. , предлагаемый банком ежемесячный взнос составляет 23300 грн. Соответственно за 1 год необходимо оплатить только процентов на сумму 268500 грн. (Это 17.9% от суммы 1500000 грн.), В то время как общая сумма ежемесячных взносов за год составит 279 600 грн. Отсюда следует, что фактически мы за первый год оплачиваем только 11 100 грн. тела кредита, а остальное - это проценты. Конечно, по мере оплаты остаточная сумма кредита будет уменьшаться а вместе с ней и проценты, поэтому с годами тело кредита будет погашаться все больше а проценты становиться меньше, поскольку ежемесячная ставка является фиксированной.

       Логично, что при такой схеме выгодно погашать ипотеку чем быстрее, минимизируя этим общую сумму переплат (конечно, если банк позволяет досрочное погашение). Чем длиннее период оплаты - тем большей получится общая сумма переплаты.

        Еще одним плюсом кредита на жилье является проверка перед покупкой банком объекта недвижимости на «юридическую чистоту» - кредитор равно как и вы заинтересован в том, чтобы подписание договора прошло без проблем.

Мнения экспертов недвижимости

        Мы решили поинтересоваться мнением экспертов рынка недвижимости Львова, какова же ситуация с ипотечным кредитованием и на что следует обратить внимание, чтобы избежать трудностей при получении кредита на жилье. 

Онуфриенко Николай Петрович - руководитель отдела купли-продажи недвижимости компании "Дуоком":

      «На сегодня ипотечное кредитование начало снова набирать обороты на рынке недвижимости Львова. Еще год-два назад у людей было мало возможностей получить средства в кредит под залог недвижимого имущества (ипотека). Объяснение этого - неблагоприятная экономическая ситуация на рынке банковских услуг и в стране в целом. По неофициальным данным прошлого года, ориентировочно 7-9% покупателей приобретали жилье на вторичном рынке пользуясь при этом кредитом в банке. Основная сложность при получении кредита в банке под залог недвижимости - это наличие официальных доходов, которые можно подтвердить. Банки сегодня не принимают во внимание неофициальные доходы, страхуя себя от нежелательных рисков. Поэтому каждый, кто хочет получить кредит под залог недвижимости, кроме того, в первую очередь должен обладать официальными документами, подтверждающими происхождение их ежемесячного дохода. »

Законодательное регулирование в сфере ипотечных кредитов

        Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины и закона Украины об ипотеке, о котором мы уже упоминали выше. В нем дается следующее определение ипотеке: это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя (заемщика), согласно которому ипотекодержатель (кредитор) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.

        Чтобы уже после получения ипотечного кредита не натолкнуться на «подводные камни», стоит заранее и чем тщательнее ознакомиться с порядком регулирования отношений между ипотекодателем и ипокодержателем и базовыми положениями Закона. Их много, и они зависят от многих переменных, в том числе от типа недвижимости, передаваемой в залог. К примеру, стоит обратить внимание на такие вещи: 

• Важно, что до момента погашения задолженности заемщиком на недвижимое имущество устанавливается запрет на отчуждение и любые другие соглашения.
• Нередки случаи, когда жилье находится в общей собственности. В таком случае оно может быть передано в ипотеку только по нотариально удостоверенному согласие всех совладельцев. Если же доля в общем имуществе выделена в натуре с имеющимся правом собственности на нее как на отдельный объект, то согласие остальных сособственников не требуется. Ипотекодатель (заемщик) обязан до заключения ипотечного договора сообщить обо всех известных ему права и требования других лиц на предмет ипотеки включая те, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения этой обязанности ответственность несет ипотекодатель ..
• Хотя после заключения договора ипотеки недвижимость и остается во владении и пользовании владельца, но такие действия как отчуждение, передача в ипотеку, передача предмета ипотеки в совместную деятельность, лизинг или аренда возможны только с согласия кредитора. Обратите внимание, что ипотекодатель вправе завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество, а правомочие, ограничивающее это право, является ничтожным. В обязанности заемщика входит проведение текущего ремонта и сохранения недвижимости в надлежащем состоянии (если иное не предусмотрено договором) за свой счет.
• Не менее важным является вопрос выселения жителей из жилья, находящегося в залоге. Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилье является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей в том случае, если:
  • договор аренды был заключен до момента заключения ипотечного договора и об этом договоре был проинформирован кредитор или если такой договор был заключен в установленном законом порядке;
  • договор аренды был заключен после заключения ипотечного договора, но с согласия кредитора (ипотекодержателя).

Кстати, темы аренды жилья и ипотеки мы частично касались в предыдущей нашей статье: Налог с аренды квартиры, официальный договор аренды и законная сдача жилья

Ипотечный договор и его оформление

        Договор ипотеки следует оформлять юридически грамотно, четко и однозначно оговаривая права и обязанности сторон в различных ситуациях - это уменьшит риск возникновения недоразумений и может сэкономить ваше время в будущем. Так, если необходимо будет внести изменения или дополнения к ипотечному договору, их необходимо нотариально удостоверить, а по уже выданной закладной понадобится ее аннулирования и повторная выдача в установленном законом порядке.

        Договор заключается между ипотекодателем (заемщиком) и ипотекодержателем (кредитором) в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ниже приведем существенные условия, которые должен содержать договор ипотечного кредита. В случае отсутствия хотя так одной из них, он может быть признан недействительным на основании решения суда.

1. Для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц: наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физических лиц - предпринимателей. Для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц: фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и ИИН в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов. 
2. Содержание и размер основного обязательства, сроки и порядок его исполнения.
3. Описание недвижимости, передаваемой и ипотеку, которое является достаточным для её идентификации, регистрационные данные (если это земельный участок - ее целевое назначение).
4. Ссылка на выдачу закладной (закладная - это ипотечная ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству) или ее отсутствие.

       В ипотечном договоре могут также содержаться и другие положения, в частности определение стоимости объекта передаваемого в залог, ссылку на документ, подтверждающий право собственности заемщика на недвижимость, определение способа обращения взыскания на предмет ипотеки. Кстати, если возврат кредита обеспечивается залогом недвижимости, на покупку которой и берется кредит, то договор купли-продажи и ипотечный договор могут заключаться одновременно.

Итог

        В наши дни практически каждый банк среди пакета услуг имеет кредиты на жилье (ипотеку) с самыми разнообразными условиями, что напрямую свидетельствует о распространенности этого вида залога в нашем государстве и его действенность и удобство как инструмента для мгновенного получения средств на приобретение жилья.

Статью подготовил Анатолий Гринёх,
руководитель отдела рекламы компании "Дуоком"